La grande transmission, ce passage massif des maisons d’une génération à la suivante, va changer d’échelle à La Baule et sur la presqu’île guérandaise dans les quinze prochaines années. Ce n’est pas une intuition d’agence, c’est de l’arithmétique démographique : 42 % des habitants de La Baule-Escoublac ont 65 ans ou plus, près de six logements sur dix sont des résidences secondaires, et plus de 60 % des résidences principales datent d’avant 1990.
Les villas des années 60 à 80, achetées ou construites par une génération aujourd’hui âgée, vont passer de main en main. Cet article décrit ce qui va arriver sur le marché d’ici 2040, ce que cela change pour les héritiers, les acheteurs et les professionnels qui les accompagnent, et pourquoi la question de l’état administratif et technique des maisons va devenir centrale.
En bref
- En France, 527 000 personnes héritent d’un logement chaque année ; l’héritier a en moyenne 54 ans et 63 % des héritiers sont déjà propriétaires. Près de trois logements hérités sur dix sont vendus dans les trois ans (Insee, octobre 2026).
- La Cour des comptes anticipe un pic de successions entre 2025 et 2035. Sur la presqu’île, la structure d’âge et la part de résidences secondaires rendent ce pic plus marqué qu’ailleurs.
- Les maisons transmises sont, pour la plupart, des constructions d’avant 1990 : isolation faible, plans d’époque, et un historique d’urbanisme souvent incomplet.
- Pour les héritiers, la décision « garder, rénover ou vendre » se prend mieux avec une étude de faisabilité et un diagnostic urbanisme qu’avec une estimation seule.
- Pour les notaires et les agents, l’état réglementaire de la maison (autorisations, DAACT, conformité) devient un sujet de négociation à anticiper dès la mise en vente.
Grande transmission : les chiffres qui dessinent la vague
Une population âgée, propriétaire, installée depuis longtemps
Le dossier Insee de La Baule-Escoublac (recensement 2023, publié en août 2026) donne une photographie nette. La commune compte 16 912 habitants. 7 161 d’entre eux ont 65 ans ou plus, soit environ 42 % de la population ; 2 295 ont 80 ans ou plus, soit 13,6 %. Parmi les résidences principales, 71 % sont occupées par leur propriétaire. Et le parc est ancien : 31 % des résidences principales ont été construites avant 1970, 62 % avant 1990.
Les communes voisines, Le Pouliguen, Pornichet, Batz-sur-Mer, Le Croisic, présentent des profils proches, avec des variations sur la part de résidences secondaires. Nous n’avons pas de chiffre consolidé à l’échelle du bassin de vie, mais la tendance est la même partout sur la côte.
Six logements sur dix ne sont pas habités à l’année
À La Baule, 59,4 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles : 14 409 sur 24 237. C’est la donnée qui distingue la presqu’île d’un territoire ordinaire. Une résidence secondaire se transmet autrement qu’une résidence principale : les héritiers vivent ailleurs, souvent à Nantes ou à Paris, ils ne connaissent la maison que l’été, et personne n’a suivi de près son entretien ni ses autorisations depuis des années.
Ce que l’Insee dit des héritiers
L’étude Insee Analyses n° 125, publiée le 6 octobre 2026, est la première photographie nationale précise des transmissions immobilières. Chaque année, 527 000 personnes héritent d’un logement et 519 000 logements changent de propriétaire par héritage. L’héritier a 54 ans en moyenne ; la moitié des héritiers ont entre 41 et 61 ans. 63 % d’entre eux sont déjà propriétaires au moment où ils héritent, et après la transmission, 70 % possèdent plusieurs logements. Enfin, trois ans après une succession, 29 % des logements hérités ont été vendus.
Traduit à l’échelle de la presqu’île : la maison héritée arrive chez quelqu’un qui a déjà un domicile, qui n’a pas besoin de l’habiter, et qui doit décider vite entre trois usages. La garder comme maison de famille ou de vacances, la rénover pour y vivre ou la louer, ou la vendre.
Le pic est devant nous
La Cour des comptes, citée par la presse patrimoniale, anticipe un pic continu de successions entre 2025 et 2035. Les décès en France ont progressé de plus de 20 % entre 2014 et 2022, sous l’effet du vieillissement des générations nées après-guerre. Les droits de mutation à titre gratuit perçus par l’État sont passés de 7 milliards d’euros en 2011 à plus de 21 milliards en 2025.
À La Baule, où la pyramide des âges est plus haute que la moyenne nationale, la grande transmission sera plus nette et plus longue. C’est pourquoi nous raisonnons à 2040 : la cohorte des 65 ans et plus d’aujourd’hui représente plus de 7 000 personnes, et une large part de leurs maisons changera de propriétaire d’ici là.
Quelles maisons vont arriver sur le marché
Ce ne sont pas des maisons neuves. Le parc qui va se transmettre est celui des trente glorieuses et des années 80 : villas sur sous-sol, maisons de plain-pied agrandies au fil du temps, maisons néo-bretonnes, et dans les quartiers de villas, des maisons balnéaires anciennes déjà transformées plusieurs fois. Elles ont quatre caractéristiques en commun.
| Caractéristique | Conséquence pour l’héritier ou l’acheteur |
|---|---|
| Isolation d’époque, chauffage électrique ou fioul, menuiseries d’origine | Diagnostic de performance énergétique défavorable, travaux lourds à prévoir pour habiter ou louer |
| Plans conçus pour une famille des années 70 : pièces cloisonnées, cuisine fermée, chambres à l’étage | Réorganisation nécessaire pour un usage actuel, et pour vieillir dans la maison |
| Extensions, vérandas, garages fermés ajoutés au fil des décennies | Autorisations d’urbanisme souvent absentes ou jamais clôturées |
| Terrains plus grands que la norme actuelle, dans des secteurs désormais protégés | Potentiel de division ou d’extension, encadré par le PLU et parfois par l’Architecte des Bâtiments de France |
Nous avons consacré un guide complet aux travaux non déclarés et à leur régularisation avant une vente : régulariser une maison avant une vente ou une succession. C’est, de loin, le sujet que nous rencontrons le plus souvent dans les successions.
Ce que cela change pour les héritiers
La décision de garder, rénover ou vendre se prend trop souvent avec une seule information : l’estimation de l’agent immobilier. Elle est nécessaire, mais elle ne répond pas aux questions qui comptent. Que peut-on faire de la maison ? Combien coûterait sa remise à niveau ? Les travaux des parents sont-ils en règle ? Peut-on la diviser entre deux héritiers ?
Une étude de faisabilité répond à ces questions en quelques semaines, pour un coût sans rapport avec les montants en jeu. Elle donne aux héritiers une base commune de discussion, ce qui compte autant que le chiffre : dans une indivision, c’est l’absence d’information partagée qui crée les blocages. Nous développons ce point dans notre guide hériter d’une maison sur la presqu’île : garder, rénover ou vendre.
Un cas revient de plus en plus : des héritiers quinquagénaires qui envisagent de transformer la maison de vacances des parents en résidence principale, dans cinq ou dix ans, à la retraite. La maison doit alors être repensée pour un usage à l’année et pour le long terme : isolation, chambre au rez-de-chaussée, accès de plain-pied. C’est un projet d’architecte avant d’être un projet de décoration.
Ce que cela change pour les acheteurs
Un acheteur de maison héritée achète souvent une maison que les vendeurs connaissent mal. Les héritiers n’ont pas fait les travaux, ne savent pas ce qui a été déclaré, et n’ont pas toujours les plans (voir comment retrouver les plans d’une maison). L’acheteur a donc intérêt à poser trois questions avant de faire une offre : quelles autorisations existent, quelle est la surface réelle de la maison, et quel projet est possible sur le terrain. Les réponses pèsent directement sur le prix, et sur le financement des travaux.
Pour un acheteur qui veut agrandir ou surélever, la question du PLU et du secteur protégé se pose avant la signature, pas après. Notre article sur les trois façons d’agrandir une maison donne les ordres de grandeur.
Ce que cela change pour les notaires et les agents
Les professionnels de la transaction vont voir passer, dans les quinze prochaines années, un volume inhabituel de maisons anciennes dont l’historique d’urbanisme est incomplet. Trois conséquences pratiques.
- La vérification des autorisations se fait de plus en plus tôt, dès la mise en vente, pour ne pas découvrir le problème au moment de l’acte. Nous avons préparé une check-list urbanisme avant mise en vente à cet usage.
- La déclaration d’achèvement et l’attestation de non-contestation de la conformité deviennent des pièces aussi attendues que les diagnostics. Leur absence a des solutions, détaillées dans notre article sur la DAACT.
- Un projet d’architecte joint au dossier de vente, esquisse et estimation, aide une maison datée à trouver preneur sans décote excessive. L’acheteur voit ce que la maison peut devenir, pas seulement ce qu’elle est.
Ce que nous observons déjà à l’agence
Sans attendre 2035, la grande transmission se lit déjà dans notre carnet de commandes : les demandes de ce type ont augmenté dans notre activité à La Baule, au Pouliguen et à Batz-sur-Mer : étude de faisabilité pour des héritiers partagés entre vente et conservation, régularisation d’annexes avant signature, transformation d’une maison de vacances en résidence principale, division d’une grande parcelle familiale. Dans la majorité des cas, le premier contact vient d’un notaire ou d’un agent immobilier confronté à une pièce manquante. C’est ce qui nous a conduits à structurer une offre d’étude avant vente et de régularisation, distincte de la mission d’architecte classique.
Ce qui reste incertain
Deux inconnues pèsent sur la lecture de cette grande transmission. La fiscalité des successions, dont le débat est ouvert, peut accélérer ou freiner les transmissions anticipées par donation. Et l’évolution du marché balnéaire lui-même, entre tension sur les résidences secondaires et politiques locales du logement, modifiera la part des maisons vendues et des maisons conservées. Sur ces deux points, nous ne faisons pas de pronostic. Ce qui ne changera pas, c’est l’état des maisons qui vont se transmettre, et la nécessité de les comprendre avant de décider.
Questions fréquentes
Pourquoi parler de grande transmission sur la presqu’île guérandaise ?
Parce que la structure d’âge y est exceptionnelle : 42 % des habitants de La Baule ont 65 ans ou plus, contre un peu plus d’un cinquième en France. Les maisons de cette génération vont changer de propriétaire dans les quinze prochaines années.
Combien de temps les héritiers gardent-ils une maison héritée ?
Selon l’Insee, 29 % des logements hérités sont vendus dans les trois ans qui suivent la succession. Les autres sont conservés, occupés par un héritier ou gardés comme résidence secondaire.
Faut-il rénover une maison héritée avant de la vendre ?
Pas forcément. Mais une étude de faisabilité et un diagnostic urbanisme avant la mise en vente permettent de fixer un prix juste, d’éviter une décote liée aux travaux non déclarés et de montrer aux acheteurs ce que la maison peut devenir.
Quelle est la première chose à faire quand on hérite d’une maison à La Baule ?
Réunir les documents : titre de propriété, autorisations d’urbanisme, plans, factures de travaux. Puis faire établir un état des lieux technique et réglementaire avant toute décision de vente, de partage ou de travaux.
Un architecte intervient-il dans une succession ?
Oui, en amont de la décision : étude de faisabilité, diagnostic des autorisations, estimation des travaux, régularisation. Il travaille alors avec le notaire et l’agent immobilier, pas à leur place.
Sources : Insee, dossier complet La Baule-Escoublac, recensement 2023 ; Insee Analyses n° 125, octobre 2026 ; Cour des comptes, projections de successions 2025-2035, citées par le Journal du Net (juin 2026).
