La surface habitable (SHAB) représente une mesure cruciale dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Elle est fréquemment spécifiée dans les contrats de location et les accords de vente de propriétés. En outre, la SH est employée pour établir les exigences minimales de résidence.
Cette mesure essentielle non seulement façonne les termes des contrats de location, mais également influence la qualité de vie des résidents. Il est impératif pour les propriétaires et les locataires de comprendre l’importance de cette mesure, car elle détermine l’espace utilisable et confortable d’une habitation, jouant ainsi un rôle majeur dans le processus de sélection d’une propriété. Cette surface est la même que la Surface » “loi Boutin” (Article R*111-2)
Calcul de la surface habitable : définition
En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de la l’habitation.
La surface habitable d’une habitation correspond à la superficie du sol bâti, ajustée en retranchant les zones occupées par:
- les parois,
- les cloisons,
- les escaliers,
- les gaines,
- les embrasures de portes et de fenêtres,
- les locaux communs et autres dépendances des logements
- les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les espaces non habitables tels que les greniers non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas et les volumes vitrés mentionnés à l’article R.111-10, ne sont pas pris en considération.
Cette mesure précise garantit une évaluation adéquate de l’espace utilisable d’une propriété, jouant ainsi un rôle crucial dans les transactions immobilières et les contrats de location.
Surface habitable et Loi Carrez, quelles différences ?
À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez est définit par loi no 96-1107 du 18 décembre 1996. Elle prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Leur superficie fait partie intégrante de la superficie privative offerte par un bien immobilier.
La Surface Habitable n’est pas :
- de la surface plancher
- de la surface taxable
- de la surface thermique (SRT 2012)
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Calcul de la surface habitable en détail
Pour éviter tout oubli, nous recommandons de suivre ces deux étapes lors du calcul :
1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction
Pour déterminer la superficie de base avant les déductions, il est nécessaire d’additionner toutes les surfaces qui sont effectivement constituées de plancher :
- tous les niveaux hors sous-sol
- toutes les surfaces intérieures (avec des fenêtres et une toiture – pergola exclue par exemple)
À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.
2. Surfaces à déduire
Ensuite, après avoir calculé votre superficie de base, il sera nécessaire de soustraire les éléments suivants pour obtenir la Surface Habitable (SHAB) :
- tout vide et toutes trémies d’escaliers
- les épaisseurs des murs, cloisons et leurs encadrements.
- toutes les zones de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre,
- les marches d’escaliers et rampes d’accès
- les gaines et conduits de cheminée
- toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
- toutes les surfaces en sous-sol
- les garages, ainsi que les remises
- les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
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