Permis de construire ou Déclaration Préalable de travaux ? Les 2 autorisations d’urbanisme.

Quel type de formulaire utiliser ? Le Permis de Construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. La Déclaration Préalable de Travaux a été créée comme un Permis de Construire simplifié, avec des délais d’instructions plus courts, et concerne généralement des projets de moindre importance. Nous détaillerons ici les différents cas de figure pour vous y retrouver. Nous traiterons de tous les types de projets: extension, rénovation ou construction neuve.

Qu’est-ce que le Permis de construire (PC) ?

Le permis de construire est définit comme suit:

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Les bâtiments existants, des travaux d’extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.

Qu’est ce que la Déclaration Préalable de Travaux (DP) ?

Le permis de construire est définit comme suit:

Permis de construire, déclaration préalable et recours à un architecte ? Que faire et dans quel cas ?

La règle en bref:

• Pour les constructions neuves : le permis de construire est exigé, sauf dans le cas où les travaux sont de faibles importances ;
• Pour les constructions existantes : la déclaration de travaux exigée, sauf si les modifications sont d’une grande importance ;

Suite aux nombreuses questions nous avons décidé de vous présenter un organigramme décisionnel, l’ensemble des questions par lequel faire passer votre projet avant de prendre une décision. Quelques préalables pour utiliser ce tableau:

1. connaître vos Surfaces de Plancher (SP) existante, ainsi que celle de votre projet, pour apprendre comment elle se calcule rendez-vous ici ;
2. connaître l’Emprise au Sol (ES) de votre projet, pour apprendre comment elle se calcule rendez-vous ici ;
3. connaître la hauteur de vos constructions projetées ;
4. savoir si votre projet se situe en Site Patrimonial Remarquable (SPR – anciennement AVAP et ZPPAUP ) ;

Regardons maintenant en détail dans quel cas vous êtes soumis à un permis de construire ou une déclaration préalable. Nous détaillons les cas: des travaux de rénovation, des constructions nouvelles et des extensions.

Préalable – Détails des sigles:

• ES : Emprise au Sol (art R.420-1 du code de l’urbanisme)
• SP : Surface Plancher
• SPR : Site Patrimonial Protégé

Les constructions nouvelles

Les cas concrets – rénovation

1) aménagements intérieurs :

Cela concernera par exemple: la rénovation de vos combles, la transformation d’un garage en pièce de vie ou la création d’une double hauteur dans votre salon.

absence de formalité ≤ 5m² (SP créée) < Déclaration Préalable ≤40m² SP¹ < Permis de Construire

• permis de construire – si vous créez plus de 40m² de SP/ES¹ – (art. R.421-14 b) ;
• déclaration préalable – si vous créez plus de 5m² de Surface Plancher, sans changement de destination (art. R.421-17 g) ;
• absence de formalité – jusqu’à 5m² de Surface Plancher créée, sans changement de destination (art. R.421-17 g) ;

¹ s’il n’y a pas de PLU dans votre commune – ce seuil est abaissé à 20m² (art. R.421-14 b) ;

2) ouverture d’un mur porteur:

• déclaration préalable – si c’est un mur de façade, car il modifie l’aspect extérieur  (art. R.421-17 a) ;
• pas d’autorisation nécessaire – si c’est un mur intérieur

3) changement de destination du bâtiment :

• permis de construire – si modification de la structure porteuse et/ou de la façade (art. R-421-17 b)  ;
• déclaration préalable – si vous changez de destination (art. R-421-17 b) ;
• absence de formalité – si vous changez uniquement de sous-destination (art. R-421-17 c) ;

4) ravalement de façade :

• déclaration préalable – si vous êtes situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou site naturel classé (art. R-421-17-1) ;
• absence de formalité – si vous nettoyez sans modifier l’aspect (art. R-421-2 m) ;

5) modifier la teinte / peindre sa façade :

• déclaration préalable – comme toutes modifications de l’aspect – voir citation ci-dessous (art. R421-17 a) ;

Doivent être précédés d’une déclaration préalable […] les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement (art. R421-17 a) ;

6) modification ou création d’une fenêtre en façade :

• déclaration préalable – si vous agrandissez une baie, changez la teinte ou la composition des menuiseries, comme toutes modifications de l’aspect extérieur (art. R421-17 a) ;
• absence de formalité – si remplacement des menuiseries à l’identique, sans modifier la teinte ou les matériaux (art. R-421-2 m) ;

7) réfection de toiture :

• déclaration préalable – si vous êtes situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou site naturel classé (art. R-421-17-1) ;
• absence de formalité – si vous remplacez à l’identique, sans modifier la teinte ou les matériaux (art. R-421-2 m) ;

8) modification de toiture :

exemple: changement de pente de toit, création d’un chien assis ou changement d’une toiture ardoise en toiture zinc

• déclaration préalable – cela entraînant une modification de l’aspect extérieur (art. R421-17 a).
  Attention aussi à la modification de Surface Plancher  ;

9) création d’une fenêtre de toit :

exemple: ajout d’un skydome, velux ou lanterneau

• déclaration préalable – cela entraînant une modification de l’aspect extérieur (art. R421-17 a) ;

Les cas concrets – extension

1) travaux d’agrandissement – extension d’une maison sur le jardin :

Déclaration Préalable ≤ 40m² SP ou ES¹ < Permis de Construire (art. R.421-14 b)

• permis de construire – si vous créez plus de 40m² de SP/ES¹ – (art. R.421-14 b) ;
• déclaration préalable – si vous créez moins de 40m² de SP/ES¹ – (art. R.421-14 b) ;

Notons que vous allez obligatoirement modifier l’aspect extérieur de votre habitation, ainsi même si vos travaux sont inférieurs à 5m² vous ne pourrez pas être dispensé d’une autorisation d’urbanisme.

¹ S’il n’y a pas de PLU dans votre commune – ce seuil est abaissé à 20m² (art. R.421-14 b)

2) surélévation d’une maison :

Pour la surélévation d’une maison, il faut appliquer la même règle que pour une extension sur le jardin (art. R.421-14 b).

3) création d’une véranda :

Pour la création de votre véranda ou de votre jardin d’hiver, appliquez la même règle que poour une extension accolée à une construction existante (art. R.421-14 b).

les cas concrets – construction nouvelle

1) création d’une annexe :

• permis de construire – si vous créez plus de 40m² de SP/ES¹ – (art. R.421-14 b)
• déclaration préalable – si vous créez moins de 40m² de SP/ES¹ – (art. R.421-14 b).
  

Notons que vous allez obligatoirement modifier l’aspect extérieur de votre habitation, ainsi même si vos travaux sont inférieurs à 5m² vous ne pourrez pas être dispensé d’une autorisation d’urbanisme.

¹ S’il n’y a pas de PLU dans votre commune – ce seuil est abaissé à 20m² (art. R.421-14 b)

2) création d’un abri de jardin :

Pour la création de votre abri de jardin,  de votre atelier, ou bien de votre carport il faut appliquer la même règle que pour une annexe.

3) création d’un garage :

Pour la création de votre garage ou de votre carport dedié au stationnement de véhicule, le même régime que pour la création d’une annexe s’applique.

Certains PLU appliquent des seuils différent si votre garage est accolé, ou non, à votre construction.

4) création d’un barbecue :

• déclaration préalable – s’il fait plus de 5m² de surface plancher ou d’emprise au sol. Notons que s’il fait plus de 40m² il faut un PC, mais avec ces dimensions il va falloir en faire des grillades pour le rentabiliser..
• absence de formalité – s’il fait moins de 5m² de surface plancher ou d’emprise au sol (art. R.421-17 f)  ;

5) création d’une clôture :

• déclaration préalable – si vous êtes situé en Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) (art. R-421-12 a) ;
• absence de formalité – sauf si votre Plan Local d’Urbanisme (PLU) soumet l’édification des clôtures à autorisation, auquel cas ce sera une déclaration préalable (art. R.421-2 g) ;

6) installation d’une éolienne :

• permis de construire – si sa hauteur est supérieure à 12m (art. R-421-1 alinéa 8)  ;
• déclaration préalable – si sa hauteur est inférieure à 12m (art. R-421-2 c)

Pensez à vérifier les dispositions particulières dans votre Plan Local d’Urbanisme (PLU). Appliquez les règlementations locale relatives à l’installation de dispositifs producteur d’énergie.

7) création d’une piscine extérieure :

• permis de construire – si votre bassin fait plus de 100m² ; si la hauteur de la couverture, fixe ou mobile, fait plus d’1,80 m (art. R421-1) ;
• déclaration préalable – si votre bassin fait plus de 10m² et moins de 100m² (R.421-9 f) ;
• absence de formalité – si votre bassin est inférieur à 10m² ; s’il le projet est situé en dehors d’un SPR (art. R-421-2 d)

Attention: si votre bassin possède une couverture, fixe ou mobile, supérieure à 1,80m, la surface du bassin est considérée comme de la Surface Plancher.

Les délais d’instructions

1 mois d’instruction si:

• vous déposez une déclaration préalable de travaux, hors Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) – (art. R 423-23)

2 mois d’instruction si:

• vous déposez une déclaration préalable de travaux, en Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) – (art. R.423-24c) ;
• vous déposez un permis de construire ou un permis de démolir, hors Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) – (art. R 423-23) ;

3 mois d’instruction si:

• vous déposez un permis de construire pour une maison individuelle, en Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) – (art. R.423-24c) ;

4 mois d’instruction si:

• vous déposez un permis de construire ou un permis de démolir, en Secteur Patrimonial Remarquable (SPR) – (art. R.423-24c) ;

Concluons

Comme vous l’aurez compris, le parcours est semé d’embuches, même pour des projets de faibles envergures. Le choix du bon formulaire est primordial pour éviter de rallonger inutilement les délais avant le démarrage de vos travaux. Nombreux sont les cas où le recours à un architecte n’est pas obligatoire. Cependant, sachez vous entourer de professionnels qui sauront vous accompagner dans votre avant-projet et durant le chantier.

Si vous avez des questions, ou des cas particuliers vous pouvez nous contacter via notre formulaire.