Ça y est vous avez trouvé votre bien, fait les démarches bancaire pour votre projet de rénovation, une construction neuve. Votre budget est calé sur votre emprunt et vous avez pensé votre projet en fonction. Mais avez vous vraiment pensé à tout ? Rien de pire qu’un budget qui dérape. C’est d’ailleurs un facteur déterminant et la source principale de stress tout au long du chantier. Le nerf de la guerre c’est d’anticiper les coûts, qu’ils soient cachés ou oubliés. Mais lorsque l’on délimite notre budget par rapport à nos attentes, prenons-nous en compte tous les aspects et les détails d’un projet ? Pour le dire autrement, comment prévoir l’imprévisible ?
Quels sont les frais travaux communément oubliés ? Les mauvaises surprises, ces dépenses qui arrivent comme un cheveux dans la soupe. Notre équipe vous a préparé une liste, non exhaustive, des dépenses cachées qui passent régulièrement à la trappe. Une checklist à vérifier avant de vous lancer dans vos travaux:
1) Coûts cachés : les taxes et assurance dommages ouvrage :
La TVA
La TVA sur un projet de travaux va représenter entre 5 et 20% du montant total! Les professionnels se doivent de renseigner la TVA sur leurs devis. Cependant il arrive qu’ils indiquent un prix hors taxe, ou bien qu’il se serve de cette omission pour être le devis le moins cher. Vérifier bien vos devis pour éviter toutes mauvaises surprises.
Vérifier surtout que cela soit conforme au CGI:
Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. La TVA au taux réduit de 5,5 % ou au taux intermédiaire de 10 % est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les logements d’habitation achevés depuis plus de 2 ans.
Vous devrez fournir une attestation simplifiée pour TVA réduite (le formulaire n°1301-SD). Si aucun taux réduit ne s’applique alors vous êtes soumis au taux normal de 20%.
La taxe d’aménagement
Que vous fassiez une construction, une rénovation ou une extension, la propriété vous soumet à un nouveau régime fiscal. La taxe d’aménagement est due dès lors que vous demandez un permis de construire. Elle est fonction des mètres carrés que vous développer dans votre projet.
L’assurance dommage-ouvrage
Si vos travaux impactent la structure du bâtiment vous avez l’obligation de souscrire à une assurance dommage-ouvrage.
Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction par une entreprise doit souscrire une assurance construction dommages-ouvrage. Elle permet en cas de sinistre d’être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
source: service-public.fr
Le prix de l’assurance dommage-ouvrage dépend de la nature de vos travaux, de leurs montant et leurs complexité. Le prix varie entre 1500 euros et peut dépasser les 12 000 euros pour certains chantier. Pour vous assurez rendez-vous auprès de votre assureur ou bien faîtes appel à des comparateurs sur internet.
2) Les Frais de notaire :
Cela peut paraître évident si vous avez déjà acquis votre appartement ou votre maison, ou bien si vous êtes marchands de biens! Trop souvent les primo-accédants sous-estiment ces frais, quand ils ne sont pas tout simplement oubliés! C’est un coût conséquent, calculé à partir de la valeur d’achat du bien, on parle de frais d’acquisition. En 2020 ils représentaient environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.
Pour estimer vos frais, l’Ordre des notaires a mis en place un outil interactif:
3) Les Bureaux d’études techniques :
Votre projet peut nécessiter l’intervention d’un bureau d’études technqiues, selon la nature de vos travaux. Quel est leurs rôle ? Les bureau d’études, viennent en complément de l’architecte, sont spécialistes de leurs domaine, quand l’architecte peut-être considéré comme un généraliste. Ils ont pour rôle de valider la faisabilité d’un projet et de déterminer les coûts relatifs à leurs interventions.
Ces bureaux réalisent ainsi différents types d’études :
Les études de sol
Votre projet s’implantera sur un terrain, le rôle de l’étude de sol est d’analyser ce dernier et de déduire les fondations adaptées pour supporter le poids de la construction. C’est particulièrement utile pour les natures de sols mixtes, en bord de mer à La Baule par exemple ou les constructions peuvent s’implanter sur des sols sablonneux.
Les études structurelles
Selon la nature de votre projet, construction neuve ou rénovation, des interventions sur la structure peuvent être à prévoir. Ces études ne sont à négliger, permettent de valider la faisabilité de votre projet. Chaque projet est unique et les cas de charges appliqués sur vos murs le sont aussi. Cela est nécessaire par exemple pour un projet de surélévation, ou bien pour l’ouverture d’un mur porteur à l’aide de poutres acier, profilé IPN.
Les études thermiques et fluides
Ces ingénieurs ont pour rôles d’étudier la fonctionnalité d’un bâtiment. En rénovation cela peut être le dévoiement de canalisations pour l’évacuation des eaux usées. En construction neuve cela peut être l’étude vous recommandera par exemple des solutions de ventilation, de chauffage ou de plomberie. Cet investissement de départ peut vite se rentabiliser pour les bâtiments où les frais de fonctionnements mécaniques sont des impondérables une fois celui-ci livré.
A savoir que l’étude thermique est obligatoire depuis 2012 pour toute construction neuve, avec la fameuse RT 2012.
Les études acoustiques
Leurs rôles est d’optimiser l’environnement sonore de vos espace. Plus particulièrement l’insonorisation d’un lieu, utile pour la création de salle de concert, on peut également solliciter un acousticien pour des espaces réduits destinés aux enfants (crèches, micro-crèches, écoles primaires, etc.)
Notons que l’architecte peut prendre en charge le coût de ces études s’ils disposent des compétences au sein de son agence. Dans un cas comme dans l’autre évoquez ces sujets en amont de votre projet de rénovation ou de construction neuve.
4) La viabilisation du terrain :
Ca y est vous êtes propriétaire d’un terrain, si vous souhaitez avoir l’eau courante et l’électricité il y a des coûts à prévoir! La « viabilisation » sous-entend le raccordement d’un terrain:
- les conduites réseau d’eau potable
- le réseau d’électricité ou de gaz
- les lignes du réseau de téléphone
- le réseau d’assainissement, pour l’évacuation de vos eaux usées.
Ces démarches avec l’administration sont chronophages, les délais d’attente avec les fournisseurs d’énergie peuvent s’allonger, jusqu’à 5 mois pour une intervention de raccordement en région nantaise. Il faut compter un budget de 3000 à 25 000 euros pour viabiliser son terrain, si la fourchette est large c’est parce que les coûts s’envolent vite en fonction des projets. Si ces coûts sont prévus lorsque vous faîtes une construction neuve, ils sont régulièrement sous-estimés. Pour les rénovations la plupart du temps ils ne sont pas dans l’enveloppe travaux initiale. Il n’est pas rare qu’une ligne à Haute Tension soit déplacée ou qu’un nouveau réseaux d’assainissement séparatif (eaux usées/eaux pluviales) soit créé.. Alors anticipez ces couts!
5) Le bornage terrain :
Il est parfois nécessaire, à l’achat d’un terrain, de délimiter votre propriété foncière vis-à-vis de vos voisins. Ce coût est souvent oublié des tableaux prévisionnels. Vous devez alors contacter un géomètre-expert, il faut compter environ 500 à 2500 euros TTC pour le bornage de son terrain. Son rôle est de certifier les mesures et de valider le bornage. Le prix dépendra de la taille du terrain bien évidemment mais également de la difficulté des prises de mesures.
Sa mission est parfois effectuée avant la vente, notamment en cas de division d’un terrain. Si c’est le cas vous pourrez alors vous dispenser d’un bornage terrain.
6) Constat d’huissier avant travaux :
Pour les travaux à proximité propriété appartenant à un tiers, il est obligatoire avant le début du chantier de faire appel à un huissier de justice pour qu’il établisse un constat d’huissier avant travaux. Ce constat permettra d’arbitrer d’éventuels litiges si jamais des dommages surviennent pendant le temps du chantier. Quelques cas où un constat d’huissier est utile:
- si la mairie conteste l’affichage de votre permis
- dans le cas où votre voisin se plaint d’une fissure apparue chez lui suite à votre chantier
- quand une entreprise détériore le bâtiment existant
Un constat avant travaux oscille entre 220 à 1500 euros TTC selon votre région, mais également (comme pour le géomètre-expert) de la difficulté et longueur du constat à effectuer. C’est un coûts qui peut alourdir un budget, même pour une « petite » autorisation d’urbanisme.
7) Aménagements extérieurs :
Il y a le projet qu’on veut, et le projet qu’on peut se payer. C’est d’autant plus vrai pour la réalisation d’aménagements extérieurs. Ces espaces sont toujours sous estimés en amont du projet. En effet la mise en place d’une clôture, l’aménagement d’un car-port ou bien creuser la piscine peut rapidement faire évoluer les coûts des travaux.
Il est également important de prévoir ces travaux en amont pour grouper les frais. Il est plus économique de réaliser ces travaux lorsque les entreprises sont déjà sur place, que de les faire revenir dans les mois suivants. Soyez malins, groupez vos dépenses!
8) Aléas et imprévus :
Chaque projet présente des coûts cachés impondérables: des imprévus non maîtrisables qui entamerons votre budget. Dans quel cas par exemple ? Une entreprise qui vous lâche en plein chantier, des intempéries rallongeant les délais, des canalisations endommagées, un litige avec un voisin ou bien, comme récemment, une pandémie mondiale.
C’est d’autant plus vrai en rénovation où il est courant de découvrir des « surprises » (restons polis) lors de la démolition. C’est pourquoi pour ne pas être pris au dépourvu il est important de prévoir un « matelas financier » d’au moins 2 % du montant des travaux afin de prévoir. Personnellement j’encourage mes clients à conserver une soupape de 5% du montant travaux, et si cette enveloppe n’est pas dépassée vous pourrez toujours vous en servir pour la crémaillère!
En résumé
Chaque projet est unique, chaque bâtiment est un prototype: on ne produit pas une maison comme on produit une voiture. Comme vous l’avez lu, on peut anticiper les dépassements afin que ceux-ci ne mettent pas en péril votre projet. Ces coûts sont nombreux et seront anticipés par un architecte, qui est garant du respect de votre budget. Alors pour avancer en toute sérénité, confiez votre projet à un professionnel qui sera à vos côtés pour gérer ces aléas.
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