Quelles différences et comment calculer les surfaces réglementaires ? Elles sont utiles lors d’un achat immobilier, d’une demande d’autorisation en urbanisme. Difficile de s’y retrouver entre l’Emprise au Sol (ES) d’une construction, sa Surface Taxable, sa surface RT 2012, sa Surface Plancher et sa Surface Habitable.. Nous détaillerons dans cet articles les différentes surfaces règlementaires, leurs modes de calculs et les nuances dans leurs interprétation.

Préambule: 2012 et la disparition de la SHON et de la SHOB

Tout d’abord commençons par un préambule, et une précision sur l’historique de ces surfaces: vous avez sans doute entendu parlé de la SHON (Surface Hors Œuvre Brute ) et de la SHOB (Surface Hors Œuvre Nette). Ces surfaces ont disparues depuis le 1er janvier 2012, remplacées par la Surface Plancher (SP). Nous n’en parlerons donc pas dans cet article, elles sont aujourd’hui considérée comme obsolète par la profession et l’administration.

Les surfaces réglementaires, à quoi ça sert ?

Nous pouvons tout d’abord classer les surfaces règlementaires en deux familles: celles utilisées en urbanisme, et celles utilisées dans l’immobilier. Les surfaces utilisées en urbanisme disposent d’une définition officielle, et sont utiles lors d’une demande d’autorisation comme un Permis de Construire (PC) ou Déclaration Préalable (DP) auprès de l’administration . On retrouve l’Emprise au Sol, la Surface Taxable, La Surface Plancher et la Surface RT 2012 . Les surfaces utilisées dans la construction sont sujette à interprétation selon que vous vous adressiez à un agent immobilier, un constructeur, un promoteur, un architecte ou un particulier ; on retrouve la surface habitable.

Les surfaces réglementaires sont les pinceaux de l’urbaniste, traçant des paysages qui transcendent les limites physiques pour devenir des toiles vivantes de communauté et de connexion.

Emprise au sol (ES)

C’est une surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux. On considère la surface projetée de la construction sur le sol. A quoi peut-elle servir ?

Pour voir en détail son mode de calcul, consultez notre article: comment calculer l’Emprise au Sol (ES) d’une construction ?

Surface Taxable (ST)

C’est la surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages.

Pour voir en détail son mode de calcul, consultez notre article: comment calculer la Surface Taxable (taxe d’aménagement) d’une construction ?

Surface de plancher (SP ou SDP)

Cette surface a de multiples usages :

  • à quelle formalités d’urbanisme êtes vous soumis ?
  • savoir si vous avez l’obligation de faire appel à un architecte
  • application des règlements d’urbanisme, obligation à la création de stationnement par exemple.

Afin de la calculer on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc. Pour voir en détail comment la calculer nous avons consacrer un article: comment calculer la surface de plancher d’une construction?

Surface thermique au sens de la RT 2012 (SRT 2012)

Auparavant nommée SHON RT, sa définition est restée la même. Elle est utilisée pour définir l’étude thermique RT 2012. Finalement, il s’agit essentiellement des surfaces de plancher des zones chauffées.

Pour voir en détail comment la calculer nous avons consacrer un article: comment calculer la surface thermique (RT) d’une construction?

La Surface Habitable (SHAB) et la Surface privative (dîte Loi Carrez)

La surface habitable (SHAB) est une surface importante dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est mentionnée dans les baux de location et les contrats de vente de maisons. Elle sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. Enfin, elle est identique à la surface dite “loi Boutin” (Article R*111-2).

Le calcul de la surface habitable s’effectue en additionnant les surfaces de tous les espaces clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Sont exclus de ce calcul : les surfaces des combles non aménageables, des caves, des garages, des balcons, des loggias, des vérandas, des surfaces non closes, des surfaces de circulation et des surfaces d’ouverture.

À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez est définit par loi no 96-1107 du 18 décembre 1996. La superficie privative d’un bien immobilier comprend les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 mètre.

Pour voir en détail comment la calculer nous avons consacrer un article: comment calculer la surface thermique (RT) d’une construction?

Comment calculer ces différentes surfaces réglementaires ?

Étape 1 : calculer la Surface Taxable (ST)

Le calcul de la surface taxable s’effectue en deux étapes :

1) D’abord, calculer la surface plancher

  • Incluez dans le décompte tous les niveaux, en prenant soin de considérer aussi bien les étages classiques que les combles et les sous-sols de la structure.
  • Considérez exclusivement dans votre évaluation les espaces qui sont clos et munis d’une toiture.

2) Ensuite, déduire les surfaces non taxables

  • Intégrez dans le calcul l’épaisseur des murs extérieurs, en prenant en compte également leur isolation, ainsi que les embrasures des portes et fenêtres.
  • N’omettez pas d’inclure les vides et trémies des ascenseurs et escaliers, tout en prenant en considération les marches et les paliers intermédiaires.
  • Soyez attentif aux surfaces présentant une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres lors de votre décompte.

Surfaces incluses dans la surface taxable

  • Incluez dans votre décompte les gaines et conduits de cheminées, même s’ils se trouvent à une hauteur inférieure à 1,80 m.
  • Prenez en considération les surfaces de cloisons, ainsi que leurs embrasures de portes, lors de l’évaluation.
  • N’omettez pas les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminée, dans le calcul global.
  • Intégrez également les locaux techniques, caves et celliers, à condition que leur hauteur dépasse 1,80 m.
  • Comptabilisez tous les combles et sous-sols, qu’ils soient aménageables ou non, avec une hauteur supérieure à 1,80 m.
  • Ajoutez aux surfaces prises en compte celles destinées au stationnement.
  • Considérez également les vérandas, même non chauffées, dans l’évaluation des espaces.
  • En ce qui concerne les piscines couvertes, prenez en compte uniquement le pourtour du bassin si la hauteur sous couverture excède 1,80 m.

Étape 2: obtenir la Surface de Plancher (SP) en déduction de la ST

Partez de la Surface Taxable obtenue à l’étape 1 et déduisez:

  • toutes les surfaces de stationnement, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
  • les combles non aménageables, sans distinction de hauteur, pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.

Dans le calcul de la surface de plancher, les éléments suivants sont compris, même s’ils sont à une hauteur inférieure à 1,80 m :

 

  • Les conduits et les gaines rattachés aux cheminées.
  • Les surfaces des parois, englobant les encadrements des portes.
  • Prenez en compte également les espaces de rangement (placards) ainsi que les foyers/cheminées.
  • Les locaux techniques, les caves et les celliers dont la hauteur excède 1,80 m.
  • Les combles et les sous-sols, qu’ils soient aménageables ou non, avec une hauteur supérieure à 1,80 m.
  • Les vérandas, même si elles ne sont pas chauffées.
  • Incluez dans l’évaluation les piscines couvertes, à condition que la hauteur sous la couverture dépasse 1,80 m.

 

calcul surface taxable plancher

Étape 3: obtenir la Surface Habitable (SHAB) en déduction de la SP

Partez de la Surface de Plancher (SP) obtenue à l’étape 2 et déduisez:

  • les gaines et conduits de cheminées
  • les surfaces de cloisons (embrasures de portes comprises)
  • les locaux techniques
  • les locaux en sous-sol
  • les combles aménageables, non aménagés.
  • les vérandas chauffées ou non chauffées

Voilà pour l’état des lieux des différentes surfaces. Si vous cherchez à calculer une seule de ces surfaces en particulier nous vous encourageons à vous rendre sur nos différents articles:

Pourquoi toutes ces surfaces ?

Les surfaces réglementaires jouent un rôle crucial tant dans le domaine de l’urbanisme que dans celui de l’immobilier, et leur compréhension est essentielle lors de la soumission de demandes d’autorisation auprès des autorités. En urbanisme, des termes tels que l’Emprise au Sol, la Surface Taxable, la Surface Plancher et la Surface RT 2012 définissent la manière dont les projets de construction peuvent s’intégrer dans un environnement donné. Ces mesures officielles ne sont pas seulement des éléments administratifs, mais elles façonnent également la planification urbaine et impactent le développement durable. L’Emprise au Sol, par exemple, détermine la part de terrain qu’une construction peut occuper, influençant ainsi la densité des zones urbaines.

Cependant, une complexité émerge lorsqu’on aborde les surfaces dans le contexte de l’immobilier. La Surface Habitable, bien que largement utilisée, est sujette à des interprétations variées selon les acteurs impliqués. Agents immobiliers, constructeurs, architectes et particuliers peuvent avoir des méthodes de calcul différentes, soulevant des questions d’équité sur le marché. Les défis liés à la définition de la Surface Habitable sont multiples, allant de la prise en compte des zones non habitables à la nécessité d’harmoniser les pratiques pour garantir une transparence optimale dans le secteur immobilier.

L’évolution constante des normes et règlements dans ces domaines apporte une dynamique intéressante. Les modifications apportées aux normes au fil du temps reflètent souvent les évolutions sociales, économiques et environnementales. Comprendre cette évolution est crucial pour anticiper les changements futurs dans l’industrie de la construction et de l’immobilier. En envisageant des normes innovantes, les régulateurs pourraient répondre aux besoins changeants de la société, favorisant ainsi des pratiques plus durables et efficaces.

Les surfaces réglementaires sont les partitions silencieuses de la symphonie urbaine, où chaque note architecturale compose l’harmonie de notre vie quotidienne.

En conclusion, les surfaces réglementaires ne sont pas simplement des concepts techniques, mais des éléments essentiels qui façonnent nos environnements urbains et déterminent la manière dont nous vivons dans nos espaces. Leur impact s’étend au-delà des calculs, influençant la planification, la transparence du marché immobilier et les tendances à venir dans l’industrie de la construction.

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